Loueur en Meublé non Professionnel ou LMNP

Le Loueur Meublé non Professionnel ou LMNP est un statut fiscal, crée en 1949.

Ce régime est adapté à la location d’un logement meublé défini comme « un logement décent, équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Les logements concernés sont les suivants :

• Appartements en résidences de services (séniors, étudiants ou Tourisme d’affaires).
• Chambres ou Logements Meublés.
• Locations saisonnières.

Les contraintes liées à la gestion locative d’un bien font souvent hésiter les investisseurs. C’est pourquoi, ils sont nombreux à se tourner vers les résidences services. 

Il est vrai que ce placement ne manque pas d’atouts fiscaux, puisqu’il permet d’obtenir une réduction d’impôt et de bénéficier du régime favorable de taxation des loyers au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) .

Avantage majeur pour l’acheteur :  son bien est loué à une société qui exploite l’immeuble et lui renverse un loyer sans qu’il ait à se préoccuper des occupants successifs. 

Investir sous le statut du LMNP vous permettra d’acquérir un bien immobilier neuf qui sera géré par un gestionnaire-exploitant spécialisé dans la location de résidence de services (étudiants, séniors, ou tourisme d’affaires).

Vous bénéficierez alors d’une gestion déléguée par un professionnel  et ce gestionnaire vous garantira les loyers par le biais d’un bail commercial ferme.

En effet, l’exploitant sera votre locataire et vous versera les loyers tous les trimestres.

Les loyers vous seront versés que votre appartement soit occupé ou libre.

Vous n’aurez aucun contact avec l’occupant final.

Vous serez propriétaires sans les charges qui incombent normalement à un propriétaire.

De plus, Vos loyers seront revalorisés chaque année.

 L’exploitant veillera au bon fonctionnement de la résidence, à son remplissage

et assurera l’entretien et la gestion courante du bien.

Le propriétaire ne prendra en charge que le renouvellement du mobilier, la taxe foncière ou les gros travaux.

Le statut fiscal du LMNP est ’un placement sûr et rentable qui vous offrira une tranquillité d’esprit sans aucun souci de gestion.

Il existe quatre types de résidences gérées :

• La résidence étudiante : un peu plus de 1 000 étaient en exploitation à la rentrée 2019 pour 163 000 étudiants en plus en septembre !  Le manque de logements est avéré et les risques de carence locative quasi inexistants si la résidence est située dans une ville universitaire. Le ticket d’entrée est généralement inférieur à 100 000 € pour un studio.
• La résidence séniors : de plus en plus commercialisée, elle combine logements privatifs et services, à mi-chemin entre maintien à domicile et Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Ces résidences séniors se situent généralement en périphérie des centres villes car elles ne s’adressent pas à des personnes dépendantes mais au contraire à des séniors encore dynamiques qui veulent des transports et des commodités à proximité.
• L’Ehpad, à l’inverse, s’adresse à des personnes relativement âgées, mais surtout dépendantes qui sortent peu.

Le besoin est en hausse et ne va pas s’inverser de sitôt, l’Insee prévoyant un bon de 60% des séniors en perte d’autonomie d’ici à 2050 !

Pour que ce mini-hôpital puisse assumer les coûts importants de l’entretien (matériel médical oblige), il est préférable de choisir un Ehpad d’au moins 80 lits pour l’équilibre du budget.

• La résidence de Tourisme, enfin, se partage entre deux sous-catégories : les villages vacances et les appart ‘hôtels en centre-ville.

Le dispositif LMNP offre plusieurs avantages fiscaux tels que l’amortissement de l’investissement, la défiscalisation des revenus locatifs, la récupération de la TVA, et bien d’autres selon les options choisies. 

Votre acquisition immobilière est financée en partie par vos revenus locatifs mensuels et vos avantages fiscaux.

Les objectifs d’un investissement en LMNP sont nombreux.

• Préparer votre retraite,
• Vous constituez un capital sur le long terme,
• Générer des revenus complémentaires rapidement,
• Bénéficier d’avantages fiscaux,

Avantages Fiscaux 

Acheter un logement en résidence avec services est fiscalement avantageux. Deux choix en effet s’offrent à vous :

• 1) Le LMNP en Amortissement.

        Si vos recettes locatives dépassent 72 600 € par an ou que vous optez volontairement pour le régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges à l’euro, l’amortissement du bien   ( 5% du prix d’achat environ par an) ainsi que l’amortissement du mobilier .

L’amortissement permet d’étaler dans le temps le coût de revient du bien immobilisé, au fur et à mesure de sa dépréciation,

Les loyers sont ainsi très peu, voire pas du tout, fiscalisés.

Ce système est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement taxés car il leur permet d’annuler le revenu locatif imposable.

 

• 2) Le dispositif Censi-Bouvard

 

Eligible jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif confère de nombreux avantages fiscaux pour les investissements en location meublée non professionnel dans des résidences gérées (hors résidences de tourisme).

Le dispositif concerne les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ( VEFA) ou les résidences réhabilitées de plus de quinze ans.

Récupération de la TVA

En Censi Bouvard, la TVA est récupérable sur le prix du bien si la résidence propose au moins trois services, parmi lesquels, le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle. En outre, l’investisseur doit adopter le statut du LMNP.

Les revenus sont alors imposés au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En contrepartie, vous devez conserver votre bien pendant au moins neuf ans.

Réduction fiscale

La loi Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien retenue dans une limite de 300 000 euros. Si l’investissement dépasse ce plafond, la différence pourrait être amortie au titre de la déclaration BIC. Par exemple, pour un achat de 350 000 euros, il sera possible de profiter d’un amortissement sur une base de 50 000 euros.

Amortissement ou réduction d’impôt.

Le statut LMNP peut se cumuler avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard.

Cependant si vous optez pour la loi Censi-Bouvard, vous ne pourrez pas amortir le bien (sauf pour la partie dépassant 300 000 euros). 

Vous ne bénéficierez que de la réduction d’impôt sur le revenu pendant neuf ans (report possible sur six ans de l’avantage fiscal si la réduction dépasse le montant d’impôt à payer) .

Des conditions allégées par rapport à d’autres dispositifs

Il n’y a pas de plafond de ressources du locataire ni de loyers et de zones prédéterminées à respecter en loi Censi-Bouvard.

Celle-ci permet d’accueillir plusieurs biens par an, sans dépasser 300 000 euros, à l’inverse d’autres dispositifs de défiscalisation.

Le choix entre le régime Censi-Bouvard et le LMNP classique vous appartient et le fisc ne le contestera pas mais il dépendra essentiellement de votre situation fiscale.

C’est pourquoi, nous procéderons à des simulations et à une étude patrimoniale afin d’optimiser votre fiscalité.

Régime Micro-Bic ou réel ? 

Les revenus du LMNP sont imposés au régime du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Ils peuvent être déclarés sous 2 options fiscales différentes : Réel (permettant l’amortissement des actifs) ou Micro BIC (imposés sur 50% des revenus nets)

 Le régime du BIC réel permet de générer des revenus peu ou pas taxés pendant une durée longue, à la différence des revenus fonciers, largement imposés. 

Les biens en LMNP en résidences gérées permettent de récupérer la TVA de l’investissement (20% du prix neuf).

Le Choix de l’exploitant 

Il est essentiel de sélectionner des exploitants qui ont pignon sur rue.

La sélectivité est le maitre mot de l’investissement dans les résidences.

Au-delà de la qualité et de la solvabilité du gestionnaire, il faut être attentif à bien lire le bail commercial, souvent source de mauvaises surprises. 

En tant que professionnels indépendants, nous sommes là pour guider nos investisseurs sans aucun surcoût afin d’étudier le bien en tant que tel et d’examiner le bail commercial avec minutie.