Principes et Conditions 

L’acquisition entre le 1er Janvier 2013 et le 31 Décembre 2021 d’un logement destiné à la location ouvre le droit à une réduction d’impôt de 12, 18 à 21% du prix de revient de l’investissement ( achat + frais d’acquisition travaux éventuellement) sous réserve du respect de plusieurs conditions et dans la limite de plafonds.

Les logements concernés sont :

 – les logements anciens ne satisfaisant pas aux critères de décence (art 6 loi du 06 /07/1989) et qui font ou ont fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant à ceux-ci  d’acquérir des performances techniques voisines de celles du neuf, ou des locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés en logement.

Il s’agit le plus souvent de bâtiments situés en centre-ville qui présentent une certaine qualité de bâti. 

Le logement doit respecter des caractéristiques de performance énergétique définies par décret, ainsi que les délais d’achèvement des travaux : 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition du bien. L’immeuble doit être acquis en pleine propriété.

L’investisseur doit s’engager à louer le logement nu à usage de résidence principale pendant une durée de 6,9 ou 12 ans selon le taux de réduction choisi.                             La location doit intervenir dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble (ou des travaux) ou de son acquisition si elle est postérieure.                                                          Le locataire peut être un membre de la famille à condition de ne pas faire partie du foyer fiscal de l’investisseur.

La loi Pinel par le biais d’un un achat en VEFA est bien connue des investisseurs.

 En revanche, il est moins répandu d’aborder la question du logement ancien qui, pourtant, peut lui aussi être concerné par le dispositif et permet de défiscaliser plus. On parle alors de la loi « Pinel ancien », ou « réhabilité », ou encore du « Pinel optimisé au déficit foncier« .

D’importants travaux devront être réalisés (mise aux normes en termes d’acoustique, de thermique, etc.), à la charge du propriétaire, et qui justifient les réductions d’impôt supplémentaires auxquelles il aura droit sur plusieurs années.

Réduction d’impôt et Déficit Foncier.

Il existe des plafonds de montant de location et des conditions de ressources des locataires à respecter.  La réduction s’applique à 2 Logements au plus par année d’imposition.

La réduction d’impôt est calculée dans la limite d’un double plafond :

Le prix de revient global de l’investissement : 300 000 €.                                                Le prix de l’acquisition du foncier est augmenté du montant des travaux de réhabilitation ou de transformation qui ne doit pas dépasser 5 500 € /m². 

La réduction Pinel entre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales (10 000 €).

A cette réduction d’impôt inhérente au dispositif Pinel classique, s’ajoute dans le cadre de l’ancien un autre dispositif : celui du déficit foncier. 

Cela relève du droit commun, nous le retrouvons lorsque nous calculons le montant d’un revenu foncier imposable.

En effet, un foyer fiscal percevant des revenus fonciers est en droit de déduire de ces montants les différentes charges que sont, notamment, les frais de gestion, d’entretien ainsi que tous travaux de réparation. 

Lorsque l’ensemble de ces charges est supérieur aux revenus fonciers, on parle de déficit foncier. 

Celui-ci est alors imputable sur le revenu global, à hauteur de 10 700 euros par an durant la durée des travaux, pendant deux ans maximum, puis sur les revenus fonciers.

En d’autres termes, l’acquéreur d’un bien éligible au Pinel ancien pourra bénéficier de deux outils de défiscalisation cumulatifs : la réduction d’impôt du Pinel classique et celle du déficit foncier. 

L’avantage, c’est que le déficit foncier ouvre droit à une réduction dès la première année des travaux, autrement dit immédiatement, tandis qu’il faut attendre la livraison du bien dans le cadre du Pinel neuf, soit généralement deux ans après l’investissement.

Pour quels investisseurs ?

Les réductions d’impôt du Pinel optimisé au déficit foncier sont fixes pour tous les contribuables. Mais ce sont surtout ceux qui ont des bénéfices fonciers et un taux moyen d’imposition supérieur à 30% qui peuvent être particulièrement intéressés. 

En effet ce dispositif permet de défiscaliser les revenus fonciers, assujettis pour rappel aux prélèvements sociaux et, en plus, d’obtenir un gain fiscal imputable sur le revenu global.

Dans certains cas, le déficit foncier peut donc permettre à certains contribuables de changer de tranche d’imposition et d’obtenir de facto un gain fiscal important.